屈某娜与某置业公司，某集团股份公司商品房销售合同纠纷二审

陕西省西安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）陕01民终1号

上诉人（原审原告）屈某娜，女，1983年11月9日出生，汉族，医生，住陕西省志丹县。

委托诉讼代理人：姜某月，陕西仁和万国律师事务所律师。

委托诉讼代理人：余伟安，陕西仁和万国律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）陕西某置业有限公司，住所地：西安市新城区。

法定代表人：连某艳，该公司总经理。

委托诉讼代理人：贺某平，男，1983年1月4日出生，汉族，该公司员工，住西安市新城区。

被上诉人（原审被告）：西安某投资发展集团股份有限公司，住所地：西安市经济技术开发区。

法定代表人：陈某江，该公司总经理。

上诉人屈某娜因与被上诉人陕西某置业有限公司（以下简称置业公司）、西安某投资发展集团股份有限公司（以下简称股份公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初4816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2011年3月10日，屈某娜（买受人）与置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定屈某娜购买置业公司开发的位于西安市新城区，房屋总价款为356373元。合同约定出卖人应当在2012年5月31日前，将商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款2%向买受人支付违约金。因置业公司未按合同约定期限向屈某娜交付房屋，2014年8月5日，置业公司、股份公司与某东庭业主代表就交房期限及补偿达成协议。2014年11月，置业公司向屈某娜交付了房屋。2017年7月14日，经法院调查，西安市不动产登记服务中心出具编号：（2017）00169号的《房屋权属登记信息查询证明》：“经查档：在本中心数据库内无陕西某置业有限公司的相关有效房产信息，根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》第十四条第二款之规定，特此证明。”庭审中，置业公司自认其所售商品房至今未取得商品房预售许可证明。

屈某娜在原审中诉称，其于2011年3月10日购买了由置业公司开发建设的位于西安市，并签订了《商品房买卖合同》。根据合同第八条、第十五条约定，置业公司应该在2012年5月31日前将房屋交付其使用，并在商品房交付使用后360个工作日内提供资料报产权登记机关备案用于办理权属登记。2014年8月5日，徐某军、安某等七位业主代表与置业公司、股份公司针对置业公司延期交付房屋达成了协议。置业公司于2014年11月将房屋交付，但房屋附加的基础设施、公共配套至今没有达到使用条件，并且由于置业公司的原因，其至今未能取得房屋所有的权证。其已按照合同约定按时交纳了房款，履行了合同义务，而置业公司的上述行为已严重违反《商品房买卖合同》的约定，现为了维护合法权利，其诉至法院，请求依法判令：1、置业公司依照合同约定提供材料报产权登记机关备案并办理权属登记；2、置业公司依照合同约定履行关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺，包括水电通，天然气、暖气、有线电视、电话、宽带、电梯达到使用条件，并由置业公司承担至其实际正常运行之日的物业费，暂算至2017年5月31日2697元（自2014年12月起计算，每月89.9元）；3、置业公司向屈某娜支付逾期办理权属登记违约金3287.46元（已支付房款164373元）；4、置业公司承担本案全部诉讼费用。

置业公司辩称，虽然其公司因经营不善导致出现各种问题，但屈某娜在购买某东庭小区房屋时明知该项目相关手续不全仍自愿购买，入住后又不按合同约定缴纳房屋尾款，屈某娜违约在先。目前某东庭小区水、电、天然气、有限电视等基础设施、公共配套已正常运行，物业正常服务，该费用应由屈某娜承担。故请求法院驳回屈某娜的诉请。

股份公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。

原审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出卖人未取得商品房预售许可证明且在起诉前仍未取得的，出卖人与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。经查本案置业公司在西安市不动产登记服务中心无相关有效房产信息，置业公司亦自认涉诉房屋至今未取得商品房预售许可证，故屈某娜与置业公司订立的《商品房买卖合同》应属无效。庭审中，经法院对此予以释明，屈某娜仍坚持原诉请。而合同被确认为无效，即意味着合同履行基础的丧失，不存在继续履行问题，亦不能期待履行无效合同以获得履行利益。故屈某娜要求置业公司、股份公司依约办理房屋权属登记、完善小区配套设施并承担违约金的诉请，于法无据，依法不予支持。股份公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回屈某娜的诉讼请求。诉讼费50元，由屈某娜承担。

宣判后，屈某娜不服原审判决向本院提起上诉称，1、其在2010年7月17日缴纳房屋首付款116373元，后续又相续缴纳了72000元，已支付房款共计188373元，原审判决中并未体现其已缴纳房款的数额。2、参照北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》，其是一市场价格购买的商品房，购买时置业公司故意隐瞒未取得商品预售许可证及其他证件一事，是对业主的一种欺骗。置业公司于2014年年底将商品房交付其适用，其已经装修入住，如法院认定合同无效，其返还房屋已无必要，贵院应考虑本案的特殊情况，缓解社会矛盾，认定合同有效。故其上诉请求二审法院：1、撤销原审判决改判支持其原审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被置业公司、股份公司承担。

置业公司辩称，1、屈某娜在购买涉案房屋时明知本项目相关手续不齐，仍自愿购买，入住后又不按合同约定缴纳房屋尾款，违约在先。2、涉案房屋的基础设施、公共配套已经正常运行。3、屈某娜未按期交纳剩余购房款。故请求驳回上诉，维持原判。

股份公司的答辩意见同置业公司的答辩意见。

二审经审理查明，原审查明的事实属实。

本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。置业公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与屈某娜签订《商品房买卖合同》，向屈某娜预售涉案房屋，双方的合同应为无效。屈某娜以双方合同有效为由，要求置业公司、股份公司承担合同义务及违约责任，经原审法院释明合同无效后，屈某娜仍拒绝变更诉讼请求，故原审法院驳回屈某娜的诉讼请求是正确的。

综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，屈某娜已预交，由屈某娜承担。

本判决为终审判决。

审判长　　王宏

审判员　　董凡

审判员　　张伟

二〇一八年三月十五日

书记员　　袁萱